Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung (§ 122 Abs. 1 AktG)

Die Aktionärin Tresidor Europe Credit Limited beabsichtigt, die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung der Adler Real Estate AG (nachfolgend auch die „Gesellschaft“) zu verlangen. Die Hauptversammlung soll nach § 147 Abs. 1, 2 AktG die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gegen den Mehrheitsaktionär und deren gesetzliche Vertreter sowie derzeitige und ehemalige Vorstandsmitglieder der Gesellschaft beschließen und einen besonderen Vertreter zur Geltendmachung der Ersatzansprüche bestellen. Wir fordern die Aktionäre auf, sich diesem Verlangen anzuschließen.

Beschlussvorschläge

Wir werden die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft mit den folgenden Tagesordnungspunkten verlangen:

  1. Die Hauptversammlung beschließt gemäß § 147 Abs. 1 AktG die Geltendmachung von Ersatzansprüchen der Gesellschaft gegen den Mehrheitsgesellschafter ADLER Group S.A. (vormals ADO Properties S.A.) und dessen gesetzliche Vertreter sowie gegen die derzeitigen bzw. früheren Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft Herrn Maximilian Rienecker, Herrn Sven-Christian Franck und Herrn Thomas de Vargas Machuca aus oder im Zusammenhang mit der Veräußerung der indirekten Beteiligung der Gesellschaft an der ADLER Group S.A. (gehalten durch die ADO Group Limited) an Aggregate Holdings S.A. im Juli 2020 auf Anweisung des Mehrheitsaktionärs, insbesondere Ansprüche aus §§ 117, 317 Abs. 1, 3 AktG gegen den Mehrheitsaktionär und dessen gesetzliche Vertreter sowie Ansprüche gemäß § 93 Abs. 2 AktG gegen die derzeitigen bzw. früheren Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft.
  2. Herr RA Dr. Daniel Lochner, Meilicke Hoffmann & Partner Rechtsanwälte Steuerberater mbB, Poppelsdorfer Allee 114, 53115 Bonn, wird als Besonderer Vertreter zur Geltendmachung der unter Ziff. 1 beschriebenen Ansprüche bestellt. Falls Herr Dr. Lochner die Bestellung nicht annehmen kann oder als Besonderer Vertreter wegfällt (z.B. durch Niederlegung, Geschäftsunfähigkeit oder Tod), wird Herr RA Dr. Thomas Heidel, Meilicke Hoffmann & Partner Rechtsanwälte Steuerberater mbB, Poppelsdorfer Allee 114, 53115 Bonn, ersatzweise bestellt. Der Besondere Vertreter kann nach seinem Ermessen Personen zur Unterstützung heranziehen, sofern dies für die Erfüllung seiner Pflichten erforderlich ist, und kann externe Beratung beispielsweise zu rechtlichen und kommerziellen bzw. technischen Fragen einholen, einschließlich Beratung durch Personen mit Know-how in Bezug auf die Gesellschaft und ihr Geschäftsfeld. Die Gesellschaft hat dem Besonderen Vertreter durch den Vorstand Zugang zu allen für die Erfüllung seiner Pflichten relevanten Informationen zu gewähren, insbesondere Zugang zu den Unterlagen Gesellschaft sowie zu ihren Arbeitnehmern.

Hintergrund

Die vorgeschlagenen Beschlüsse sollen die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gegen den Mehrheitsaktionär, dessen gesetzliche Vertreter und Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft ermöglichen, die aus der nachfolgend dargestellten Transaktion mit einer nahestehenden Person entstanden sind, die sich als massiv nachteilig für die Gesellschaft und ihre Minderheitsaktionäre erwiesen hat:

  • Die Gesellschaft machte im September 2019 bekannt, dass sie verbindliche Verträge über den Erwerb der israelischen börsennotierten Gesellschaft ADO Group Limited zu einem Kaufpreis von EUR 708,4 Mio. 1 abgeschlossen habe. Die Gesellschaft stellte diese Transaktion als strategische Akquisition dar. Der einzige Vermögensgegenstand der ADO Group Limited war eine Beteiligung von 33,25% 2 (ca. 14.694.000 Aktien) an der ADO Properties S.A. (jetzt ADLER Group S.A.). Gemäß den damals von der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Informationen stellte der Kaufpreis einen Abschlag von 15% 3 auf den EPRA Net Asset Value (NAV). Es war beabsichtigt, den Kauf durch eine Kapitalerhöhung über EUR 275,0 Mio. 4, den Verkauf nicht rentabler Vermögenswerte sowie eine Bankenfinanzierung zu finanzieren.

  • Der Kauf wurde im Dezember 2019 abgeschlossen und resultierte vorübergehend in einer kontrollierenden Beteiligung der Gesellschaft an der ADO Properties S.A.. Dadurch wurde eine vorzeitige Rückzahlung der von der ADO Group Limited ausgegebenen Schuldverschreibungen ausgelöst, die zu zusätzlichen Akquisitionskosten von ca. EUR 330 Mio. führte 5. Unter Berücksichtigung der zurückgezahlten Schuldverschreibungen und weiterer Kosten ergibt sich eine Gegenleistung je Aktie der ADO Properties S.A. (nachfolgend „ADO-Aktie“) von ca. EUR 76,17, was einen Aufschlag mehr als 120 % gegenüber dem Börsenschlusskurs vor Bekanntgabe der Transaktion im September 2019 darstellt 6.

  • In der Folge, ebenfalls im Dezember 2019, gab ADO Properties S.A. ein öffentliches Übernahmeangebot für die Aktien der Gesellschaft bekannt, was dazu führte, dass mehr als 90 % der Aktien der Gesellschaft durch die ADO Properties S.A. erworben wurden. In diesem Zusammenhang schlossen ADO Properties S.A. und Aggregate Holdings S.A. eine Call-/Put-Optionsvereinbarung bezüglich einer Zusammenführung der Gesellschaft mit der ADO Properties S.A. und der Consus Real Estate AG (einer Tochtergesellschaft von Aggregate Holdings S.A.) ab.

  • Im April 2020 wurde die bestehende Brückenfinanzierung für den Erwerb der ADO Group Limited durch zwei Aktionärsdarlehen der ADO Properties S.A. in einem Gesamtbetrag von EUR 1.119 Mio. 7 ersetzt, worin von der Gesellschaft an die ADO Properties S.A. zu zahlende Refinanzierungskosten von ca. EUR 3,1 Mio. 8 sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit der Transaktion enthalten waren.

  • Am 02. Juli 2020 veröffentlichte die Gesellschaft gemäß § 111c AktG, dass die von der ADO Group Limited gehaltenen 14.692.889 ADO-Aktien auf Anweisung des Mehrheitsaktionärs ADO Properties S.A. (jetzt ADLER Group S.A.) auf die Aggregate Holdings S.A. übertragen würden, um eine Verpflichtung der ADO Properties S.A. unter der Call-/Put-Optionsvereinbarung zu erfüllen. Die vereinbarte Gegenleistung wurde entsprechend dem Börsenkurs der ADO-Aktie an dem betreffenden Tag festgesetzt und betrug EUR 355,3 Mio. 9 (d.h. ca. EUR 24,18 pro ADO-Aktie). Die Gegenleistung wurde nicht bar gezahlt, sondern durch Aufrechnung mit dem Aktionärsdarlehen.

  • Insgesamt resultierte die Transaktion in einem Verlust von über 68 % des für die ADO-Aktien gezahlten Kaufpreises in weniger als einem Jahr und ließ die Gesellschaft mit EUR 765,0 Mio. verbleibenden Verbindlichkeiten in Form von Aktionärsdarlehen zurück, jedoch ohne den Vermögensgegenstand, der ursprünglich erworben worden war. Der Mehrheitsaktionär hatte sodann die Absicht, einen Betrag von ca. EUR 500 Mio. des verbleibenden Aktionärsdarlehens in Eigenkapital umzuwandeln, um die Minderheitsaktionäre zu verwässern und einen etwaigen Squeeze-out zu ermöglichen.

  1. Geschäftsbericht ADLER Real Estate AG 2019, S. 99.
  2. Geschäftsbericht ADLER Real Estate AG 2019, S. 99.
  3. Präsentation der ADLER Real Estate AG, 23. September 2019, S. 3.
  4. Präsentation der ADLER Real Estate AG, 30. September 2019, S. 3.
  5. Geschäftsbericht der ADLER Real Estate AG 2019, S. 153.
  6. >Der Schlusskurs betrug EUR 34,382 pro ADO-Aktie.
  7. Adler Real Estate AG Halbjahresbericht H1 2020, S. 62.
  8. Adler Real Estate AG Halbjahresbericht H1 2020, S. 62.
  9. Adler Real Estate AG Halbjahresbericht H1 2020, S. 35

Diese Fakten, die in sämtlichen Berichten, Pressemitteilungen und anderen von der Gesellschaft herausgegebenen Veröffentlichungen dokumentiert sind, belegen eindeutig eine nachteilige Transaktion mit einem verbundenen Unternehmen. Auf Anweisung des Mehrheitsaktionärs ADLER Group S.A. übertrug die Gesellschaft eine wesentliche strategische Beteiligung (den Anteil an ADLER Group S.A.) an Aggregate Holdings S.A.. Die Gegenleistung wurde in Höhe des Börsenkurses festgesetzt, was den inneren Wert der ADO-Aktien zum Übertragungszeitpunkt nicht widerspiegelte (dieser wurde zum 30. Juni 2020 mit einem EPRA-NRV von EUR 75,32 pro ADO-Aktie wiedergegeben, was EUR 1.106,7 Mio. für die gesamte Beteiligung entspricht). Tatsächlich hatte die Gesellschaft selbst beim Erwerb der ADO-Aktien im Dezember 2019, d.h. nur sieben Monate vor der Übertragung an Aggregate Holdings S.A., einen Aufschlag von mehr als 120 % - unter Berücksichtigung des Kaufpreises sowie der verbundenen Kosten und Ausgaben, einschließlich der Rückzahlung der Schuldverschreibungen – gezahlt. Es gibt keine erkennbare strategische oder geschäftliche Rechtfertigung für diese Transaktion, nach der bei der Gesellschaft ein Verlust (und ausstehende erwerbsbezogene Verbindlichkeiten) von ca. EUR 765 Mio. verbleibt.

Nach deutschem Aktienrecht muss ein beherrschender Aktionär bei Fehlen eines Beherrschungsvertrags jeglichen wirtschaftlichen Nachteil, der einer Aktiengesellschaft durch eine auf Veranlassung des Mehrheitsaktionärs abgeschlossene Transaktion entsteht, bis zum Ende des Geschäftsjahrs ausgleichen (§ 317 Abs. 1 AktG). Trotz verschiedener Ankündigungen wurde bisher kein Beherrschungsvertrag zwischen der ADLER Group S.A. und der Gesellschaft abgeschlossen.

Daher hat die Gesellschaft einen Schadensersatzanspruch gemäß § 317 Abs. 1 AktG gegen den beherrschenden Aktionär (ADLER Group S.A.) und dessen gesetzliche Vertreter sowie einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzungen gegen die Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft, die der Transaktion zugestimmt haben oder an ihr beteiligt waren, wenn ein Ausgleich nicht bis zum Jahresende 2020 stattfindet. Wie oben dargestellt, beläuft sich der Betrag solcher Ansprüche auf bis zu EUR 765 Mio. sofern sich die Gesellschaft nicht entscheidet, diese Ansprüche selbst zu verfolgen, ist es erforderlich, einen Besonderen Vertreter zur Geltendmachung der Ansprüche für die Gesellschaft zu ernennen, um die berechtigten Interessen der Gesellschaft und ihrer Minderheitsaktionäre zu schützen.

Wir halten fest, dass die Gesellschaft verschiedene Male Äußerungen getätigt hat, wonach der Mehrheitsaktionär den Abschluss eines Beherrschungsvertrags oder die Durchführung eines Squeeze-out beabsichtigt. Bis zum Abschluss einer solchen Maßnahme muss die Gesellschaft jedoch als vollständig unabhängige Einheit geführt werden. Insbesondere in Bezug auf die derzeitige Doppelrolle von Herrn Maximilian Rienecker als CEO der Gesellschaft und Co-CEO der ADLER Group S.A. muss der Aufsichtsrat der Gesellschaft sicherstellen, dass jegliche auftretende Interessenskonflikte im Sinne der Gesellschaft gelöst werden.

Es dürfen keine weiteren nachteiligen Transaktionen auf Veranlassung des Mehrheitsaktionärs vorgenommen werden, sofern kein vollständiger Ausgleich erfolgt. Jegliche zukünftige Transaktionen müssen sorgfältig überprüft werden, und wir behalten uns das Recht vor, unsere Beschlussvorschläge um Ansprüche in Bezug auf andere Transaktionen zu ergänzen.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an: